Edición Anterior: 16 de Agosto de 2020
Edición impresa // La Ciudad
Un semblanteo del tironeo entre la oferta y la demanda de lotes y casas
Las primeras reacciones del mercado inmobiliario, en la previa del Procrear
El programa estatal lanzará el mes próximo sus créditos para la construcción de viviendas. ¿Cómo les fue en su primera versión a los agentes locales? ¿Cuál es el comportamiento hoy?
El mercado inmobiliario olavarriense debe moverse entre fuerzas que alterarán los precios relativos de inmuebles y lotes, tales como la depreciación de la moneda, el impacto de la pandemia de coronavirus en la actividad económica y con el retorno del Nuevo Procrear, el programa estatal de construcción de viviendas que estará a pleno desde el mes próximo.

Distintos actores del sector consultados por EL POPULAR afirmaron que es impensado sostener en dólares los valores que se llegaron a pagar hace un par de años, y que la puja de partes deberá adecuarse entre un 20 y un 40 por ciento a la baja.

"En 2018 vendimos dos lotes 'pelados' linderos al estacionamiento del Bingo en 120 mil dólares, pero hoy es imposible pensar en estas cifras" reveló Susana Capuano, de la tradicional firma Capuano Propiedades.

A tono con todo esto, un informe del Observatorio de la Cámara Argentina de Servicios Inmobiliarios (Camesi) publicado esta semana, reveló que la mayoría de las operaciones y negociaciones de compraventa de inmuebles se cierran con fuertes rebajas de precios.

El 75% de los consultados, dice el mismo dossier, aseguró que la baja en los valores de las propiedades a la venta ronda entre el 10% y el 20%; mientras el 20% señaló que los descensos son del orden del 20% al 40%; y un 5% sostuvo que no hubo cambios en los precios.

"Los metros cuadrados son relativos; están de acuerdo con la construcción, la antigüedad y el barrio" comentó Oscar Adala, titular de Viviendas Adala, y empezó su análisis por el entorno del sector donde se encuentra la oficina, frente a la cancha de Ferro.

"En Villa Floresta no tengo terrenos, pero un lote en ese sector estaría en el orden los 15 y 20 mil dólares, de acuerdo con las medidas. No hay nada firme en esto: un terreno de 43.30 en esa zona puede costar 30 mil dólares y una casita el mismo precio, porque la demanda es distinta" apuntó.

"Por una casa de 200 metros cuadrados, en Aguilar y Canaveri, estoy pidiendo 100 mil dólares. Esa casa en San Vicente vale más de 200 mil, pero está muy revuelto el mercado" afirmó.

Adala dio el caso de un chalet muy coqueto en la calle Saavedra, por el cual su propietario pide 200 mil dólares, "es muy buena casa, pero no aparece quien pague esa plata. Habría que bajarlo un 30 o un 40% en dólares según lo que dice el mercado hoy".

Adala, una firma de las más tradicionales en Olavarría, convivió con el primer Procrear, ahora llega el segundo.

"Tuvo mucha incidencia en su época, aunque si salimos a buscar terrenos, no encontramos. El terrenito de 500 mil pesos a un millón quinientos no está, y no además hacen falta muchos compradores para que el mercado se vacíe" precisó.

En coincidencia con el informe de Camesi, "los precios bajaron en dólares en Olavarría, pero en peso subió todo".

Los lotes que rodean al hipermercado de capitales estadounidenses están entre lo más cotizados de la Ciudad.

"Un terreno en ese sector hay que hablar de 45 a 50 mil dólares" dijo Mariano Notararigo, de la inmobiliaria homónima.

Olavarría tiene un arco con precios uniformes a condiciones similares. Es el que forman los barrios San Vicente, Pueblo Nuevo y Mariano Moreno, una especie de medialuna urbana que rodea al microcentro.

"En San Vicente, hasta la avenida Pueyrredón, estamos hablando en el orden de los 70/80 mil dólares, y hay pocos. De la avenida en dirección a la Avellaneda sube el valor a medida que nos acercamos a Estudiantes, y bajan más cerca de la Pringles" sintetizó.

De La Madrid hacia Lavalle los terrenos valen unos 50 mil dólares y decrecen hacia las vías. Un chalet de unos 50 años en Pueyrredón y La Madrid está en el orden de los 75 mil dólares.

Mismos valores para los lotes y terrenos en la zona de Pueblo Nuevo y Mariano Moreno, aunque aclaró que "Olavarría tiene la particularidad que en el sector menos pensado aparece el chalet más imponente, aunque el barrio es el que le pone el precio. La gente elige un barrio, le gusta y construye sin importarle la proximidad con el micro-centro".

Parque Arano I y Parque Arano II representan casi dos realidades antagónicas.

Parque Arano I tiene parcelas amplias, llegaron todos los servicios y los valores de los lotes oscilan en los 45 mil dólares; Parque Arano II no llega a los 20 mil dólares, "porque no pueden llevar luz, gas, nada" coincidieron todas las fuentes.

Una situación análoga a la de Villa Aurora, según los lotes se encuentren a la derecha o a la izquierda de la Autopista Fortabat, como quien sale de la rotonda que contiene el Monumento a la Voluntad de Hombre hacia la Ruta 51.

Los lotes de la derecha son amplios y, aquellos que tienen construcciones albergan inmuebles más modernos.

Allí hay que hablar de 15 a 20 mil dólares, mientras que en la zona más poblada de Villa Aurora de 6 a 8 mil de la moneda norteamericana.

"Ayudó mucho que llevaron el gas a ese barrio" dijo Silvio Aller, de Aller Propiedades.

"Los valores de las propiedades en Mariano Moreno y San Vicente se manejan en unos 800 dólares el metro cuadrado, y en Barrio Luján y Villa Floresta descienden a 500/600 dólares el metro cuadrado" estimó.

"Un departamento de 50 metros cuadrados en Mariano Moreno vale 40 mil dólares, en Villa Floresta de 30 a 35 mil dólares" acotó.

Se supone que la irrupción del Procrear incentivará la demanda de terrenos, aunque con las precauciones tomadas por el Estado Nacional, según declaraciones Luciano Scatolini, subsecretario de Política de Suelo y Urbanismo, a este Diario el pasado domingo.

"Nos dimos cuenta de los problemas que tuvo el primer Procrear con el suelo urbano. Los loteos representaron una cuestión que deberíamos haber previsto, porque se generó una gran especulación con las tierras" reconoció Scatolini.

"Los terrenos están dentro de los que más han aumentados. Una que no hay muchos en los barrios donde existen todos los servicios; en Mariano Moreno, San Vicente y Pueblo Nuevo andan entre 8 y 10 mil pesos el metro cuadrado, y en Villa Floresta y Luján bajan a 5/6 mil pesos" indicó.

Aller habló de una bonanza para el mercado inmobiliario en el primer Procrear, aunque recordó que "había demasiadas consultas, una enorme demanda, pero no había oferta. Fue una de sus grandes falencias. Todos los días entre 15 y 20 personas preguntando, pero no teníamos nada que ofrecerle".

Susana Capuano, titular de una de las casas más emblemática de la Ciudad, habló de esa demanda que se interrumpió con el cambio de gobierno de 2015.

"Lo que teníamos nosotros se vendió todo, porque había muchas parejitas jóvenes con ahorros y, como accedieron al crédito, compraron. Del nuevo aún no tenemos parámetros, aunque sé que colapsaron las inscripciones para los primeros créditos, que aún no son los inmobiliarios" explicó.

Susana consideró que "las casas están sobrevaluadas en Olavarría. Uno trata de aconsejar a los dueños de que van a tener que bajar un poco las pretensiones porque el valor del dólar cambió muchísimo en el último año".

Linkeada su opinión con el estudio del Observatorio de la Cámara Argentina de Servicios Inmobiliarios, Susana Capuano reflexionó que "el vendedor pide dólar billete, y en Capital hablan de un sobreprecio del 40%, aunque nosotros consideramos que es de alrededor de un 20%".

La oferta, la demanda y sus circunstancias son las que ponen el precio en esta economía capitalista.

"Nos visitó un hombre propietario de un transporte escolar, nos dijo que no podía trabajar desde hace 5 meses y puso en venta su quinta. Sus urgencias son muy distintas a la de gente que está cómodamente sentada en el living de su casa manteniendo el capital, sin interés de vender" analizó.

Sobre los barrios más "buscados", Susana Capuano identificó a San Vicente y "toda la zona de Wal Mart, que se ha hecho muy residencial".


Alta demanda después del esperado anuncio

La titular de Anses, María Fernanda Raverta, dijo que un primer balance luego de la puesta en marcha de nuevo Plan Procrear indica una significativa demanda, y que dejó un saldo de más de 50.000 inscriptos en unas pocas horas.

El programa, se explicó, es "una política de desarrollo territorial, urbano y habitacional de alcance federal y con una perspectiva integral que busca mejorar las condiciones de acceso al hábitat".

A partir de sus nueve líneas, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat se propone "brindar 300 mil soluciones, entre créditos personales e hipotecarios, que van desde el mejoramiento de la vivienda existente hasta viviendas nuevas en desarrollos urbanísticos".

En el nuevo Procrear 2020 demandará una inversión de 25.000 millones de pesos -con la intención también de contribuir a la reactivación de la economía-, y será desplegado en créditos destinados a la refacción o mantenimiento de viviendas.

El plan, aseguran, reconoce "el rol estratégico del proceso productivo de la construcción impulsando la comercialización, la industria nacional, las economías locales y la generación de empleo".

El objetivo es, a través de créditos para la compra de materiales, posibilitar obras de pequeña escala destinadas al mejoramiento de las condiciones habitacionales de las viviendas (filtraciones, terminaciones de núcleo húmedo, pisos, carpinterías, instalaciones de gas, sanitaria o eléctrica, pintura, entre otros).

La inscripción

La inscripción en el nuevo Procrear debe realizarse a través de la página del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat argentina.gob.ar/habitat.

Una vez que cierra la inscripción, aquellos/as que cuenten con los requisitos participarán del sorteo que realizará el órgano fiduciario (Banco Hipotecario), ante escribano/a público/a y bajo la supervisión del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Los y las participantes, al momento de completar el formulario podrán incluir solo un/a cotitular.

Para el caso de los y las participantes de estado civil casado/a, el/la cónyuge, será considerado cotitular automáticamente.

El/la titular y el/la cotitular deberán encontrarse unidos por alguno de los vínculos, los cuales deberán encontrarse registrados: matrimonio, unión convivencial y unión de hecho, siempre que coincidan los domicilios declarados por el/la titular y cotitular.

Todas las notificaciones serán realizadas a la dirección de correo electrónico declarada por el participante en el formulario, desde otorgar créditos para la construcción de viviendas de hasta 60 metros cuadrados (incluye el costo de los materiales y de la mano de obra) en un lote provisto por el Fideicomiso Procrear, por el municipio, o de propiedad del adjudicatario o adjudicataria.


A la baja

"Entre el valor del dólar oficial y el dólar contado con liqui les hacemos un promedio a nuestros clientes, pero siempre bajando un poco, alrededor de un 20%, porque el mercado está distorsionado" apuntó Susana Capuano, de Capuano Propiedades.

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