Los aumentos, según la nueva ley de alquileres

Fue promulgada en julio de 2020 y un año más tarde se empezó a aplicar el índice de BCRA La evolución del índice elaborado por el Banco Central atiende por partes iguales las variaciones mensuales de precios al consumidor y de salarios promedio.

Pasó poco más de un año desde que entró en vigencia la nueva ley de alquileres, y la aplicación por primera vez en julio pasado de la actualización de valores de los contratos según lo que dispone el Indice para Contratos de Locación.

La evolución del índice elaborado por el Banco Central atiende por partes iguales las variaciones mensuales de precios al consumidor y de salarios promedio.

Este índice determina el porcentaje de aumentos anuales que existirán en los contratos que duran tres años, aunque aquellos inquilinos que rubricaron su contrato de alquiler después de julio de 2020 no deberán afrontar los cargos por los impuestos, tasas sobre el inmueble, ni expensas extraordinarias.

"El 1 de julio de 2020 entró en vigencia esta ley de alquileres y derogó la anterior. Por supuesto que los contratos se siguieron respetando hasta su finalización, y desde el 1 de febrero los nuevos y los que se renovaron se hicieron bajo la nueva normativa" explicó el agente inmobiliario Marcelo Corletto.

El gobierno nacional dispuso medidas el año pasado con el fin de mitigar la crisis provocada por la COVID-19. Así se decidió el congelamiento de los montos de alquileres y los créditos hipotecarios. Hasta el 31 de marzo de 2021 se pagó el monto mensual que se abonó en marzo de 2020.

Corletto opinó que "la nueva ley se hizo pensando más en la Capital que en el interior según lo que yo puedo deducir" y acotó que "para Buenos Aires no es mucho, pero para nosotros sí, porque no veníamos aplicando aumentos del 40%, como en este caso. En AMBA eran comunes estas tasas, o aumentar cada seis meses un veinte o u veinticinco por ciento".

En tren de especulaciones, se pensaba en la elaboración de la norma que iba a ser más beneficiosa para el locatario que para el locador.

"Lo que pasa que con la inflación que tenemos el aumento pasó a ser complejo de afrontar por parte de los inquilinos, pero es una realidad, porque el 50% de inflación existe. El tema es que los sueldos no aumentan en la misma proporción" dijo.

Corletto relató su experiencia con clientes olavarrienses desde la entrada en vigencia de la norma. 

"En líneas generales la respuesta es buena. Por supuesto que nadie quiere pagar más, sin embargo hasta ahora la gente entiende" señaló.

En el mismo sentido, según su opinión "la gente entiende que el contrato firmado en julio o agosto del año pasado tenía un valor que a partir de la cuota ocho o diez perdió relación con el valor de la propiedad".

"Por dar un ejemplo, el que pagaba 20 mil pesos en julio del año pasado ya sabe que la misma casa vale treinta o treinta y cinco. Entonces si le aumentamos el 40% y se va a 28 mil pesos mensuales hasta estaría mejor de lo que podría estar si debiera volver a alquilar" razonó.

Corletto identificó a otro actor en el mercado inmobiliario: la escasez de inmuebles para alquilar.

"La falta de casas en alquiler es porque cada vez hay más demanda; por otro lado tenemos mucha construcción y en los lotes de las casas que antes se alquilaban ahora se hacen departamentitos, pero la gente busca casas. No es algo de ahora, es algo que se viene arrastrando desde hace 20 años" reflexionó.

Sobre la subsistencia de la negociación de partes ante la existencia de una tasa impuesta de acuerdo con la nueva ley de alquileres, Corletto afirmó que "ahora el aumento se estipula de antemano, según un índice que tira el Banco Central. Por supuesto que los canales de diálogo están abiertos, siempre que exista lo que se llama ‘enriquecimiento indebido de una de las partes’, ya sea por abajo o por arriba, siempre se puede charlar".

"Más allá de lo que diga la ley, en principio todo es charlable. Hay dueños y hay inquilinos también... Hay veces que el diálogo es muy fluido, dueños de casa que son muy comprensibles, que no buscan cobrar por encima de lo que vale. Incluso en plena pandemia se han tomado decisiones de cobrar la mitad del alquiler de un local para no hacer más dura la situación" subrayó.

Corletto, como postura, precisó que "la ley debería cumplirse, porque tanto en beneficio o en perjuicio, ante cualquier reclamo está siempre la letra escrita. Después podemos discutir si lo que sacaron como bueno es tan bueno".

Otro operador inmobiliario del mercado local, Fernando Matrella, reveló que "ya son tres los índices que se ajustaron".

"El primero, en julio, fue del 44 y moneditas, el mes pasado fue un 45,7 y este mes un 48%. Un disparate, más que nada porque los acuerdos paritarios son escalonados, y cuando les decimos a los inquilinos que van a tener que pagar un aumento del 48%, es mucho" acotó.

Como Corletto, refirió Matrella a que siempre hay lugar para el diálogo: "Todo depende de los propietarios, es así. Pero para mí en el caso de que exista un planteo del inquilino, cuando dice que no puede pagar, debe haber una negociación".

En su caso, durante este trimestre se ajustaron una decena de contratos y sólo un locatario pudo acordar con el locador una renovación menor a la establecida por el índice del BCRA que estipula la nueva ley de alquileres. "Un departamento que se iba 17 y pico y se lo dejaron a 15.500 pesos" apuntó.

"Supuestamente era una ley beneficiosa para los inquilinos, pero con semejante inflación el índice se fue a la miércoles. Si no logran bajar la inflación va a ser complejo; Dios quiera encuentren la receta para poder bajarla" imploró Corletto.

De no enfriarse la inflación, a medida que corran los meses el humor se transferirá de una parte a la otra. "Ni hablar que con el paso de los meses los valores se van a ir desactualizando, pero todo en un marco complicado, porque además cada vez hay menos oferta" admitió.

Según su parecer, "la gente quiere alquilar cada vez menos; prefiere vender. En Capital mucho peor, porque allá es distinto, ya que las comisiones inmobiliarias las deben pagar los propietarios, entonces las inmobiliarias -salvo que sea de algún cliente con el que tengan ciertos compromisos- no quieren agarrar nada".

Garantías para alquilar

La nueva ley de alquileres precisa que el inquilino puede hacer uso de una gama más amplia de garantías.

Entre ellas aparecen el título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza, fiador solidario, garantía personal del locatario (que se documenta con recibo de sueldo), certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

¿Cómo es el desalojo?

Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

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