26.09 | Información General Oscilaciones del mercado

La baja en el valor del metro cuadrado y la realidad inmobiliaria olavarriense

Un dossier conocido recientemente dio cuenta de que el valor del metro cuadrado medido en dólares, en CABA, cayó un 5,2% en el último trimestre y un 31,55% si se lo compara con febrero de 2019.

Daniel Lovano

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Según un informe de "Reporte Inmobiliario", el valor del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires no detiene su tendencia a la baja.

Medido en dólares cayó un 5,2% en el último trimestre; lleva una disminución del 18,3% en la comparación interanual con agosto del año pasado y un 31,55% con el "pico" registrado en febrero de 2019.

Los números no son de los 100 barrios porteños, aunque el dossier dio cuenta de que los sectores más caros para la compraventa de departamentos en la Capital Federal son Recoleta - Retiro (US$ 2350/m²), Barrio Norte (US$ 2285/m²), Palermo (US$ 2205/m²) y Belgrano "C" y "R" (US$ 2160/m² y US$ 2110/m² respectivamente).

En la otra punta, los valores más bajos son los barrios de Constitución (US$ 1195/m²), La Boca (US$ 1225/m²), Nueva Pompeya (US$ 1270/m²), San Cristóbal (US$ 1305/m²), San Telmo (US$ 1345/m²) y Floresta (US$ 1385/m²).

Complicado hallar en cualquier análisis dos realidades análogas (mucho menos entre lugares disímiles desde todo punto de vista como Olavarría y CABA), no obstante ello tres agentes inmobiliarios de la Ciudad analizaron la situación del sector.

"Hablar del valor del metro cuadrado es subjetivo, ya que varía sustancialmente según se trate de una propiedad nueva a estrenar; si tiene algunos años baja su valor y si la propiedad es antigua y con deterioro aún más" consideró Mariano Notararigo, de la firma con 45 años de trayectoria en el sector.

También advirtió que "según la zona o sector y los servicios con los que cuenta cambia el valor del metro cuadrado, por lo cual tiene una cierta complejidad el abordaje de esta cuestión".

Mariano opinó que "es mejor hablar de un porcentaje en la baja de los inmuebles, ya que ha oscilado de acá a un año y medio o dos en alrededor de un 25/30% en dólares y es entendible, ya que el dólar hace dos años estaba entre 45 y 60 pesos y ahora oscila en 180 y 185 pesos".

"Independiente de todo esto, según nuestra experiencia y con un recorrido de casi medio siglo en el mercado inmobiliario, el ladrillo sigue siendo la mejor inversión y más segura, por lejos" subrayó.

Santiago Barsi tiene 10 años en la compra venta de inmuebles, y también aportó su visión de la cuestión. "Está claro que ha bajado mucho el valor del metro cuadrado en los últimos dos años, y estoy convencido de que debería seguir bajando porque los precios de los inmuebles son inaccesibles" anticipó.

"Estos números cercanos al 5% en un trimestre y superior al 31% desde febrero de 2019 no lo tenía, sí la baja de un 20% del valor en dólares desde el año pasado. Lo que puedo decir es que por primera vez se registra una baja en el valor de los inmuebles en dólares y esto en cierto modo ha movido un poco el mercado, por suerte, porque veníamos mal, mal, mal" relató.

"Para mi gusto las propiedades están caras y deben seguir bajando. Pocas veces estoy tan seguro con una idea que no digo a viva voz, porque no hablé de este tema con mis colegas. Pero lo veo, son señales que me da el mercado" sostuvo.

"Las propiedades están caras, sumada la incertidumbre que significan las elecciones y todo eso nubla sin sentido a la gente. Sí hay mucho a la venta, pero nadie se anima a comprar" indicó.

"Contamos con un buen circuito inmobiliario en Olavarría, hay muchas propiedades, el tema es que está parado. Me doy cuenta de que los valores son altos porque no se muestran las propiedades y los dueños entran en esa desesperación, preguntan qué pasa. Cuando no hay movimiento y una casa no se muestra, es porque está cara" agregó.

Barsi especuló que la oferta abundante que se registra en este momento en Olavarría está relacionada con la tentación que significa para el propietario una alta cotización del dólar. "La gente no se da cuenta de que el dólar siempre va a estar parado en el mismo lugar. Salvo que esté haciendo un mal negocio, las reglas son siempre iguales" graficó.

Coincidiendo con la mayoría de los colegas, mencionó que la rentabilidad ha bajado sustancialmente.

"Antes alquilar un departamento de 30 mil dólares representaba un 1% de valor. Ahora, como están tan distorsionados los precios, quizás no lo representa, y no se pueden disparar los valores porque los sueldos quedaron muy atrasados con respecto a la inflación" estimó.

Afirmado en sus convicciones, insistió en que es imprescindible "una corrida hacia abajo en el precio de las propiedades para que el mercado empiece a moverse. Para mí aún deben bajar entre un 15 y un 18 por ciento en dólares".

Barsi diferenció entre el valor de metro cuadrado de una casa y de un departamento. "El que quiere invertir, por lo general -erróneamente- quiere comprar un departamento", dijo.

"En Mariano Moreno, Pueblo Nuevo o San Vicente, un departamento de 35 metros en un complejo de planta baja, primero y segundo piso sin cochera ronda los 1.000 dólares el metro cuadrado, y me parece caro" explicó.

"Por un departamento por cochera pueden pedir 40 mil dólares. Por esa plata yo elegiría una casa, con terreno, más metros, no hay nada compartido. No lo hacen porque una casa por lo general es más vieja, requiere mantenimiento, siempre hay algo que hacerle" apuntó.

Ante superficies iguales, Barsi dijo que una casa puede redituar el doble de alquiler: "Un departamento hoy, como máximo, se puede estar alquilando en 15 mil pesos; una casa en el Barrio CECO no baja de los 25 mil pesos, y si está bien presentadita 30 lucas le puede sacar".

También Marcelo Corletto se expresó sobre esta cuestión surgida a partir del informe de "Reporte Inmobiliario" sobre la caída del valor del metro cuadrado en CABA. "El movimiento de compra - venta registrado en el último año y medio está más relacionado con la baja de los valores que con una inversión en sí" consideró.

Coincidió Corletto que desde mediados de 2020 los negocios que se han hecho han sido -medidos en dólares- por debajo de lo que se venían haciendo. "Acá en Olavarría hay que hablar de una retracción en el valor de los inmuebles de un 20 y un 30 por ciento también el metro cuadrado" marcó.

Las transacciones que en 2019 y comienzos de 2020 se cerraban en torno de los 100 mil dólares, hoy no pasan los 75/78 mil dólares. "Y los departamentitos de 40 metros, que como inversiones se manejaban en 50 mil dólares, en este momento no pasan de los 35/38 mil dólares" apuntó.

Corletto interpretó que en situaciones de crisis la gente tiende a cuidarse. "Además, aquel que invertía en el negocio inmobiliario para sacar una renta hoy no existe. Hasta comprar un auto da más renta que un departamento. Un auto de alta gama hoy vale lo mismo o más que una casa" ejemplificó.

"Hoy se necesitan alrededor de 35 años para recuperar una inversión inmobiliaria" proyectó.

Con abstracción de la cuestión coyuntural y del eclecticismo del mercado inmobiliario, Corletto resaltó que, en lugares a los que definió como "exclusivos", los valores se mantienen.

"En Barrio Norte, la Recoleta o Palermo en Buenos Aires, en el centro acá en Olavarría han bajado muy poco, porque el propietario o vende bien o no vende" resumió.